Классификация земельных участков по категориям и их особенности

Распределение земельных ресурсов Российской Федерации по категориям осуществляется на основании Земельного Кодекса, а также федеральных законов и законодательных актов, действующих в субъектах РФ.

Земли населенных пунктов

Сюда относятся участки, расположенные в черте поселений – городов, городских поселков, сел, деревень и т.д. Использование земель этой категории регулируется генеральным планом населенного пункта, согласно которого они могут предназначаться:

• для строительства многоквартирных жилых домов или индивидуального жилого строительства (ИЖС),
• для размещения административных зданий, объектов народного образования, производственной инфраструктуры и иных целей.

Владельцы земельных участков с видом разрешенного использования под ИЖС имеют право возводить на них малоэтажные капитальные жилые дома (до 3-х этажей) и хозпостройки, вести подсобное хозяйство, разбивать сад и заниматься огородничеством. Доля земель поселений в земельном фонде РФ составляет чуть более 1%.

Земли промышленного назначения и спецназначения

Такие территории не входят в черту поселений и предназначаются исключительно для обеспечения деятельности производственных организаций и эксплуатации промышленных объектов с соблюдением специальных условий.

В данную категорию включены земли, занятые оборонными комплексами, аэродромами и космодромами, нефтедобывающими предприятиями, электростанциями и т.д. Земли промышленного назначения занимают менее 1% земельных ресурсов страны.

Земли сельскохозяйственного назначения

Сюда относятся пашни и пастбища, сенокосы, земли, занятые виноградниками, садами, иными культурными многолетними насаждениями, залежи, а также прочие земли с плодородной почвой, пригодные для использования под сельхознужды. Сельскохозяйственные угодья занимают более 20% в структуре земельного фонда. Земли этой категории выделяются:

• под садовые и огороднические некоммерческие товарищества, дачные поселки,
• под фермерские хозяйства – для выращивания злаковых, овощных и плодовых культур, создания тепличных комплексов, животноводства, рыбоводства и др.

Благодаря развитой инфраструктуре и статусу земли «под дачное строительство», в поселке «Дубровский лес» можно не только на законных основаниях строить капитальные дома, но и регистрироваться в них

По ряду объективных факторов загородный дом рациональнее всего строить на земельном участке с видом разрешенного использования «под дачное строительство». Во-первых, здесь можно возвести как легкий летний дом, так и полноценный коттедж, пригодный для проживания в зимний период. Во-вторых, в дачных поселках с развитой инфраструктурой и круглогодичным подъездом разрешена регистрация. При этом налог на землю под дачное строительство гораздо ниже, чем налог на участок под ИЖС, и стоимость дачных участков также существенно меньше. Последний момент особенно актуален для окрестностей столицы, Санкт-Петербурга и областных административных центров, так как цены на землю в этих регионах традиционно высоки.

Земли особо охраняемых объектов и территорий

Сюда относят заповедники, заказники, национальные парки, ботанические сады, а также земли историко-культурного наследия, особо ценные земли и др. На этих территориях запрещено строительство жилых и промышленных объектов, они не могут быть использованы для сельскохозяйственных нужд.

Национальный парк «Земля леопарда» – особо охраняемая природная территория

Земли лесного и водного фонда

Лесной фонд занимает 65% площади территории Российской федерации, водный – 1,6%. Использование земель лесного фонда регулируется Лесным кодексом. Помимо создания лесной инфраструктуры, здесь могут разрешить рекреационную или религиозную деятельность, переработку лесных ресурсов (древесины и др.), разработку полезных ископаемых и др. Строить загородные дома и вести личное подсобное хозяйство на земле лесфонда нельзя.

На землях лесного фонда не разрешается строительство жилых домов, но можно построить дом на прилегающей территории, в том числе на участке с лесными деревьями

Использование и порядок охраны земель водного фонда наряду с Земельным кодексом регулирует водное законодательство.

Земли запаса

К этой категории относятся земельные ресурсы, находящиеся в собственности государства, и не используемые по какому-либо назначению. Они могут быть переданы в частное владение только после изменения своего статуса.

Почему при покупке участка важно обязательно обращать внимание на его категорию

Статус земли накладывает ряд ограничений на ее использование. Так, например, на землях рекреационного назначения нельзя создавать не только промышленные объекты, но и фермерские хозяйства даже в том случае, если на участке имеются все необходимые коммуникации, включая центральную канализацию и водопровод. Данные объекты предназначены исключительно для организации зон отдыха. Такие предложения есть на рынке недвижимости. К ним относятся бывшие пионерские лагеря, турбазы и т.д.

Регистрационное удостоверение на земельный участок под ИЖС

На участке в садоводческом товариществе (СНТ) можно построить дачный дом, но вам не разрешат в нем зарегистрироваться, и вы не сможете на законных основаниях использовать его для всесезонного проживания. Если же земля предназначена под огородничество, то ограничений еще больше. Неправильное пользование землей влечет за собой массу проблем, включая большие штрафы, а иногда и изъятие объекта. Поэтому прежде чем договариваться о просмотре, уточните у риелтора или владельца, что именно он вам предлагает. Лучше всего, если перед просмотром вам перешлют отсканированное регистрационное удостоверение. Информацию о категории вы найдете в пункте «Объект права». Ниже указан кадастровый номер и сведения о существующих либо отсутствующих ограничениях (обременениях) права. Внимательно прочитайте каждый из этих пунктов.

Может ли меняться целевое назначение земельного участка

Смена вида разрешенного использования земельных ресурсов осуществляется достаточно часто. Так, например, при расширении границ населенного пункта земли промышленного назначения, земли для выпаса скота, земли с многолетними насаждениями (старые колхозные сады и т.д.) и др., а также участки из фонда запаса могут получить статус земель поселений. Если на этих территориях оказываются дачные поселки, категория земель в них также меняется.

Земельные наделы для ведения садоводства и огородничества по мере благоустройства окружающей территории (подвод центральных коммуникаций, обустройство дорог, развитие инфраструктуры и пр.), могут получить статус «для дачного строительства» и т.д.

Процесс изменения ВРИ требует времени, даже если такое изменение возможно

В некоторых случаях возможно изменение вида разрешенного использования земельных участков в рекреационных зонах. Однако, как правило, вывести объект из состава земель этого назначения сложно. И если вам будут предлагать подобный вариант, очень внимательно отнеситесь к документам, подтверждающим правомерность изменения категории земли. А также проверьте, не повлек ли такой перевод каких-либо ограничений в отношении последующего использования участка. Еще больше проблем может возникнуть, если реализуются участки, статус которых изменен с земель лечебно-оздоровительного назначения на какой-либо иной. Практически невозможно изменение категории особо ценных земель, заповедников, заказников и прочих территорий, находящихся под охраной государства.

Полезные советы

• Всегда помните о том, что оптимальный вариант – приобретение земли, назначение которой изначально соответствует вашим целям.
• Обращайте внимание на статус граничащих с участком территорий, даже если в данный момент времени они не используются по целевому назначению.
• Перед внесением задатка убедитесь в наличии документов, подтверждающих заявленную продавцом категорию, отсутствие ограничений и обременений.