Кадастровая стоимость земельного участка и методы ее оспаривания

В последнее время участились случаи жалоб правообладателей на неоправданно завышенную кадастровую стоимость их земельных участков.

Причиной существенного различия между кадастровой стоимостью и рыночной ценой объекта в большинстве случаев является несовершенство существующего порядка расчетов и регулярные ошибки при определении назначения объекта:

• Неправильное определение вида разрешенного использования земельного участка может привести к десятикратному завышению цены.
• Информативные данные, использующиеся при расчете стоимости, сотрудники Росреестра берут из региональных публичных источников предложений, игнорируя реальную стоимость сделки.
• Обобщенный метод оценки не учитывает особенностей каждого участка. Однако индивидуальность объекта и его специфические характеристики имеют значительный вес при оценке реальной рыночной стоимости.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость земельного участка выражает его ценность в денежном измерении. Она устанавливается специально уполномоченными государственными органами и фиксируется в кадастровом паспорте.

На размер кадастровой стоимости влияют достоверные сведения о таких параметрах как площадь участка, наличие и количество подъездных путей, построек, коммуникаций и полезных ископаемых, качественный состав почвы, средний уровень цен по региону на подобную недвижимость и т.п.

Кадастровая стоимость может подвергаться переоценке не чаще, чем один раз в три года и не реже, чем один раз в пять лет – за исключением случаев, предусмотренных законодательством. Поэтому дата установления кадастровой стоимости играет важную роль в процессе борьбы за ее уменьшение.

Чем чревато преувеличение кадастровой стоимости?

Неверно рассчитанная кадастровая стоимость приводит к значимым финансовым потерям в виде завышенного налогообложения и может стать причиной невозможности совершения некоторых видов сделок с землей.

Предотвратить развитие событий по указанному сценарию может каждый, следует лишь своевременно принять меры по обжалованию кадастровой стоимости. После этого можно сосредоточиться на решении проблем с пересмотром налогового бремени или арендных платежей.

Основания для снижения кадастровой стоимости

Основанием для ходатайства о снижении стоимости земли могут служить следующие аспекты:

• Необоснованное и неправомерное завышение стоимости земельного участка в момент совершения кадастровой оценки
• Использование недостоверных или искаженных данных при оценивании земельного участка
• Наличие заключения независимой экспертной компании, имеющей лицензию на проведение соответствующего вида работ, о рыночной стоимости объекта, дата которого совпадает с датой проведения кадастрового оценивания.

Кто может инициировать запрос о пересмотре стоимости участка?

Подать административный иск или написать заявление о снижении кадастровой стоимости земельного участка может строго регламентированный перечень лиц:

• Собственники недвижимости – физические и юридические лица.
• Пользователи, наделенные правом бессрочной аренды или пожизненно наследуемого владения.
• Иные заинтересованные лица, считающие, что неправомерно завышенная кадастровая оценка ущемляет их законные права.
• Собственники в прошлом, оплатившие налоги за период, когда они были владельцами участка (с учетом срока исковой давности).
• Физическое лицо, владеющее долей в общей собственности объекта и оспаривающее ее.
• Прокурор, отстаивающий законные интересы и права физического лица, муниципального, федерального или регионального органа.

Оспаривание кадастровой стоимости через комиссию по рассмотрению споров об итогах проведения кадастровой оценки

Чтобы избавить суды от множества дел по урегулированию кадастровой стоимости земельных участков, законодательством РФ была учреждена специальная структура досудебного порядка обжалования – комиссия по рассмотрению споров об итогах проведения кадастровой оценки.

Комиссия обязана принять к рассмотрению заявление землепользователя без взимания государственной пошлины. К тому же, сроки решения вопроса комиссией намного привлекательнее затяжных судебных разборок. В случае принятия комиссией отрицательного вердикта, у заявителя остается еще один шанс – обратиться в судебные инстанции.

У физических лиц и индивидуальных предпринимателей имеется возможность обращаться в суд, минуя комиссию. У юридического лица такое право отсутствует: его иск будет принят в производство лишь после получения от комиссии отказа о снижении стоимости.

Как оспорить кадастровую стоимость в суде?

Процессуальное законодательство предписывает по данному вопросу обращаться в суды по месту нахождения ответчика – органа, который проводил кадастровую оценку о стоимости объекта. Районные и мировые суды не уполномочены вести дела данной категории.

В заявлении истец обязан в подробностях изложить суть иска с указанием причин неправомерного завышения кадастровой стоимости земельного участка, которое и привело к ущемлению его гражданских прав и интересов. К заявлению также необходимо приобщить следующие документы:

• Выписку из кадастрового реестра с указанием краткой характеристики, размера стоимости объекта и даты проведения его оценки
• Нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на земельный участок
• Положительное заключение авторитетных экспертов о реальной (рыночной) стоимости объекта спора, совпадающее в датах с выводами его кадастровой оценки
• Информацию, подтверждающую наличие технической или другой ошибки при проведении кадастровой оценки

Кроме того, в обязательном порядке прилагается квитанция об уплате государственной пошлины. Если претензии выдвигаются по нескольким объектам, пошлина уплачивается по каждому из них.

Если вы не являетесь специалистом в земельном законодательстве, не пренебрегайте услугами грамотного и опытного юриста. Впоследствии это поможет вам сэкономить уйму времени и сил, не говоря уже о материальной пользе от выигранного процесса.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров или решению суда, новые сведения о кадастровой стоимости учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

.