Динамика цен на земельные участки по Ярославскому направлению с января по апрель 2017 года

Анализ рынка земельных участков в окрестностях Ярославки в январе текущего года и сравнение полученных результатов с анализом стоимости предложений по этому направлению в начале апреля, выявил следующие определенные закономерности.

Таблица 1. Цена земельных участков по Ярославскому шоссе на начало января 2017 года (случайная выборка)

Название поселка	Расстояние от МКАД, км	Вид разрешенного использования	Площадь	Коммуникации	Инфраструктура	Стоимость сотки
Леоново	65	Под ИЖС	6	Электричество, выделенная мощность не указана.	Магазин в пешей доступности.	35000 с электричеством
Цернское	35	Под ИЖС	12	Центральные газ, электричество, водоснабжение.	Охраняемая въездная группа.	205662
Ельдигино	30	Под ИЖС	11	Центральные газ, электричество.	Развитая инфраструктура, включая круглосуточную охрану, централизованный. вывоз мусора, расчистку дорог	290909 с баней, подведенными к границам участка коммуникациями, фундаментом и готовым проектом
Алексеево	75	Под ИЖС	30	Электричество, выделенная мощность не указана	Асфальт до поселка, торговая и социальная инфраструктура отсутствует	73333 с коммуникациями
Солнечная поляна	80	Не указано	10	Электричество, выделенная мощность не указана	Отсутствует	149000
Дивово	67	Для дачного строительства	9	Электричество, выделенная мощность не указана	Отсутствует	30000
Николино	87	Под дачное строительство	10	Электричество, магистральный газ ведется в поселок	Магазин, охраняемый КПП, детская и спортивная площадки	53000 без стоимости подключения магистрального газа (+ 250 000 рублей)
Степаньковское	25	Под ИЖС	8,2	Центральные газ, вода, электричество, канализация	Охрана с видеонаблюдением, аптека, магазины, спорткомплексы, школа, детсад, кинотеатр, детская площадка.	210121 без учета стоимости пакета коммуникаций

Средняя цена сотки земли на расстоянии до 30 км от МКАД снизилась с 250 000 до 230 000 рублей. При этом здесь сохраняется значительный разброс цен (начиная от 150 000 рублей и заканчивая 600 000 рублей за сотку и более), связанный с наличием предложений в поселках премиум и бизнес-класса.

Средняя цена сотки земли на удалении от 30 до 60 км от МКАД снизилась почти на 50% (со 160 000 до 85 000 рублей) и также колеблется в широком диапазоне (от 55 000 до 290 000 рублей), коррелируя, прежде всего, с расстоянием поселка от столицы – чем ближе, тем дороже.

Средняя цена сотки земли на расстоянии от 60 до 100 км от МКАД по сравнению с январем в апреле снизилась на 35% (с 58 000 до 38 000 рублей) и ограничилась диапазоном 29 000 – 35 000 рублей. Для сравнения: в январе некоторые объекты в этой локации выставлялись по цене от 60 000 до 150 000 рублей за сотку.

Таблица 2. Цена земельных участков по Ярославскому направлению на начало апреля 2017 года (случайная выборка)

Название поселка	Расстояние от МКАД, км	Вид разрешенного использования	Площадь	Коммуникации	Инфраструктура	Стоимость сотки
Степаньковское	25	Под ИЖС	11,02	Центральные газ, вода, электричество, канализация	Охрана с видеонаблюдением, аптека, магазины, спорткомплексы, школа, детсад, кинотеатр, детская площадка	156000 без учета стоимости коммуникаций (оплачиваются в рассрочку)
Леоново	67	Под дачное строительство с правом прописки	7	Электричество, 15 кВт на участок	Отсутствует	35 000 без коммуникаций
Ельдигинский	30	Под дачное строительство	10,2	Все центральные коммуникации	Отсутствует, ближайшие магазины и социальные объекты в д. Ельдигино, 1 км от поселка	168 627 Коммуникации включены в стоимость
Еремино	50	Под дачное строительство	8	Газ, вода по границе	Отсутствует	66 250 без коммуникаций
Черкизово	17	Под ИЖС	15	Все центральные коммуникации с согласованным проектом по подключению	Развитая инфраструктура	546 700 с коммуникациями
Светлый	77	Под дачное строительство с возможностью регистрации	6,9	Электричество, выделенная мощность не указана	Отсутствует	29 170, в цену включено планирование участка
Крутец	85	Под ИЖС	10	Электричество, выделенная мощность не указана	Отсутствует, ближайшие магазины и социальные объекты – в 9 км от поселка	59 900 без учета стоимости коммуникаций
Дубровский лес	90	Под дачное строительство с разрешенной регистрацией	15	Электричество, базовая выделенная мощность 6 кВт с возможностью увеличения до необходимой.	Въездная охраняемая группа, ограждение, внутрипоселковые дороги, кафе, магазин, спортивная и детская площадка, рекреационная зона, эксплуатационная служба (расчистка от снега в зимний период, вывоз мусора).	29000, коммуникации включены в стоимость

По результатам анализа баз данных также можно сделать следующие выводы:

• Участки, выставляемые на продажу в верхнем ценовом диапазоне для своей локации, сохраняются в каталоге от 1 месяца и более. Доля таких предложений занимает до 70%.
• Опубликованные более месяца назад предложения дешевых участков в активно застраиваемых поселках с коммуникациями и инфраструктурой практически отсутствуют. Доля таких объектов, которые расположены в красивых местах с хорошей экологией и живописными пейзажами, составляет не более 3% от общего числа вариантов.

Выводы

Среди предложений высокой ценовой категории (от 280 000 рублей за сотку) не наблюдается существенной динамики. В связи с этим, торопиться с покупкой элитной земли в окрестностях Ярославки имеет смысл лишь тогда, когда:

• вы искали объект в конкретном месте с ограниченным количеством предложений или их полным отсутствием;
• участок выставлен на продажу по демпинговой цене.

В последнем случае рекомендуется тщательно проверить юридическую чистоту сделки.

В средней ценовой категории появились предложения с ценой сотки земли вдвое ниже, чем на начало года, однако и эти варианты в большинстве случаев сохраняются в базах данных более месяца.

В этом сегменте не исключено дальнейшее снижение стоимости участков. Правда, прежде всего, это касается поселков с неудачным расположением: отсутствие леса, водоема, неблагоприятная экология и т.д. Если вы склонны игнорировать эти и иные недостатки, с выбором варианта имеет смысл подождать.

В нижнем сегменте (25 000 – 35 000 рублей за сотку) отмечается наиболее интенсивное обновление каталогов, что свидетельствует об активных продажах. При сохранении имеющейся тенденции не исключено постепенное «вымывание» наиболее интересных предложений с дальнейшим повышением средней цены и расширением ценового диапазона.

Проще говоря, на рынке будут оставаться объекты с неоправданно завышенной стоимостью и заведомо неликвидные варианты. С учетом этого, оперативная покупка недорого участка по Ярославскому направлению в хорошем месте выглядит наиболее логичным решением.