Судебная практика установления сервитутов на земельные участки

Верховный суд Российской Федерации своим обзором обобщил судебную практику по исковым требованиям о наложении ограничений на использование и владение земельными участками (сервитут). Это понятие прекрасно знакомо дачникам и садоводам, оно означает право проезжать или проходить по чужому землевладению для возможности добраться до своего земельного надела.

Ситуация с сервитутом также может возникнуть при прокладке коммуникаций к строящемуся объекту, при выделении новых участков, дороги к которым проходят через частные территории, для прохода к водоемам и во многих других случаях.

Сервитут не обязателен: в основном соседи договариваются друг с другом полюбовно и никаких официальных бумаг не подписывают.

Но если мирное решение проблемы не возможно, можно рассчитывать на помощь судов, которые закрепит сервитут законным порядком.

Гражданский кодекс Российской Федерации статьей 274 гарантирует право требования собственников недвижимого имущества к владельцам соседских наделов, а также к прочим собственникам земельных участков, в ограничении прав пользования их территориями в некоторых случаях. Установление сервитута можно допустить при необходимости пройти или проехать через соседний участок, для обустройства и эксплуатации объектов линейного назначения (электричество, водоснабжение, газоснабжение и т.п.), а также для прочих потребностей собственника недвижимости, которому необходим сервитут.

Процедура государственной регистрации договора сервитута обязательна. Но при этом это не означает, что он будет действовать постоянно. Сервитут может быть досрочно завершен при прекращении оснований, по которым он был ранее установлен.

Верховный суд РФ выделил ряд основных моментов, которые должны учитываться судами при рассмотрении споров о закреплении сервитута:

• Стороны не должны заключать сделку по закреплению сервитута, если требование прохода или проезда относится к самовольной постройке (определение самовольной постройки закреплено в п.1 статьи 222 ГК РФ).
• Сервитут может быть установлен лишь тогда, когда у правообладателя земельного надела есть единственная возможность доступа к своему участку не иначе, как через данный участок. В случае альтернативы (пусть даже менее комфортной) сервитут не предоставляется.
• Сделка по установлению сервитута не должная заключаться, если после его утверждения владелец земли не будет иметь возможность использовать свою территорию.
• Судебные инстанции устанавливают платежи за сервитут в форме разовых или периодических выплат исходя из сроков пользования и объема участка, а также "принципа соразмерности и разумности". Величина выплат может изменяться, но только тогда, когда у правообладателя земли, обремененного сервитутом, изменился размер ограничений его прав.
• Отсутствие данных в государственном кадастре недвижимости об обременяемом участке земли не может являться причиной отказа в государственной регистрации договора сервитута.